管理人のhorishinです。
一棟／ワンルームマンション問わず、不動産投資で失敗というと、現金の手出しが多くなり賃貸経営を続けられなくなったケースがほとんどです。
賃貸経営における現金の手出しは色々ありますが、毎月発生する出費の大きさでいうと、融資の返済がかなりの割合を占める投資家が大多数いらっしゃるのではないでしょうか？
特に、ローン返済に係る元本は、キャッシュアウトがあるのに経費計上できません。キャッシュアウトがないのに経費計上できる減価償却と正反対の効果となるのがローン返済なのです。
この毎月のローン返済について、金利の安い金融機関への借り換えや既存借り入れ先による金利見直しにより、毎月の支出を劇的に向上させることも可能です。現在はマイナス金利の影響もあり、借り換えに積極的な金融機関も多数存在します。
しかし一方で、不動産投資ローンの借り換え·金利交渉には、デメリットや注意点があるのも事実です。「デメリットや注意点を加味しても、借り換えをすべきか？」と検討することがとても重要になります。
それでは、本編に入っていきましょう。
不動産投資ローンの借り換え·金利交渉とは
実際の中身に入っていく前に、用語の定義をしっかりと理解しておきましょう！
不動産投資ローンの借り換え
既存のローンを融資してくれた金融機関とは別の金融機関に、ローンを乗り換えること。借り換えにより、①融資期間がより長期になったり、②融資期間が同じでも金利が下がることで、毎月の支払い負担が軽減する効果が期待できる。
また、金利が下がり融資期間も短くなることで、毎月の支払額に大きな変化はないもの、返済が短期に完了する借り換えもある。
不動産投資ローンの金利交渉
既存のローンを融資してくれた金融機関に対して、当該ローンの金利を引き下げてもらうように交渉すること。交渉の結果、担当者レベルで合意が取れれば、金融機関側は金利引き下げの審査に入る。
審査で正式に承認されれば、「新しいローン契約」または「金利変更の覚書」を締結することになる。その後、新しい金利でのローン返済予定表が自宅に届き、毎月の支払い負担は軽減される。
借り換えと異なり、融資期間に変更はなく金利だけが引き下げられるので、金利交渉は「毎月の支払い負担軽減」が目的となるケースがほとんど。
不動産投資ローンの借り換え·金利交渉のメリット
借り換えすると、支払額が軽減すること自体がメリットとなりますが、それだけではありません。どんなメリットがあるか、具体的に見ていきましょう。
借り換えや金利交渉の直接的な効果。
①融資期間がそのままで金利が下がる、②融資期間が延びて金利がそのまま、の場合に期待できる。
毎月のキャッシュフローの厚さは、そのまま賃貸経営の安定さに直結する。
前記のとおり、借り換えによりローン負担が減って毎月のキャッシュフローが改善する。その結果、より多くのキャッシュフローが毎月蓄積されていき金融資産(手持ちキャッシュ)が増えていくため、次の融資付けがしやすくなる。
また、借り換え先がメガバンク等の大手金融機関の場合は個人·法人の信用力が増すため、このケースでも次の融資付けがしやすくなる。他の金融機関の融資担当者からすれば、「お、この人はメガバンクから融資を受けられるほど信用力が高いんだな」と見られるようになるわけである。
不動産投資ローンの借り換え·金利交渉のデメリット·注意点
借り換えや金利交渉には大きなメリットが期待できる一方で、デメリットや注意点も存在します。こういったマイナス面も考慮しながら、借り換え·金利交渉に臨む必要があることを覚えておきましょう。
借り換えのデメリット·注意点①：借り換え元の金融機関に対し、手数料や違約金(以降、手数料等)が発生する場合がある
ローン契約を締結すると、「繰上げ返済」の条項が、必ずといっていいほど存在します。
借り換えは、借り換え先の新しい融資により、借り換え元のローンを一括返済するため、借り換え元の金融機関にとって借り換えは、繰上げ返済に該当するのです。
あなたに融資をした金融機関にとってみれば、本来融資期間を通じて金利収入を得られたはずなのに、当初契約を破棄して弁済されるわけですから、繰り上げ返済には一定の手数料等が、ほぼ例外なく発生するのです。
不動産投資向けの一般的なローン契約では、融資から一定期間は手数料等が大きく、一定期間経過後に手数料等が軽減されるケースがほとんど。
参考として、条項の典型的な記載例をまとめておきます。これを参考に、あなたのローン契約をチェックしてみてください。
繰り上げ返済に係る条項の典型的な記載例
債務者は、本契約締結日より○年以内に本契約による借入金、未払利息について、約定返済期限前にその一部または全額を繰り上げて返済する場合には、繰上げ返済額の2.0%を手数料および違約金として支払うものとする。
本契約締結日より○年を経過した後に本契約による借入金、未払利息について、その一部または全額を繰り上げて返済する場合の手数料は、以下のとおりとする。
○一部繰り上げ返済···5,000円(税別)
○全額繰り上げ返済···12,000円(税別)
借り換えのデメリット·注意点②：借り換え先へ支払う諸経費、登記費用が発生する
前記の手数料等に加え、借り換え先にも発生します。その費用を負担してでも、「借り換えすることにメリットがあるか」を検討する必要があります。
借り換え先の金融機関に対する諸経費は、概ね以下のとおりです。
- 事務手数料：数万円〜数十万円
- 印紙代：2万円〜数万円
- 出張手数料：数万円(遠方の場合)
登記費用は、借り換え元から借り換え先に抵当権を設定しなおすために発生する費用です。物件価格を2,000万円と仮定した場合、おおよそ15万円ほどでしょうか。
- 登録免許税：82,000円
借り換え前のローンに係る抵当権抹消登記費用＝1,000円×(土地1件+建物1件)＝2,000円
借り換え後のローンに係る抵当権設定登記費用＝2,000万円×0.4%＝80,000円 - 司法書士報酬：70,000円(概ねの相場)
借り換えのデメリット·注意点③：借り換え元の金融機関からの追加融資がストップする可能性が高い
他の金融機関への借り換えは、借り換え元との今後の取引を諦める必要があります。
今融資を受けている金融機関で次の物件購入の融資も受けられる可能性がある場合、他行へ借り換えすることでその可能性も潰してしまう可能性が高いのです。
特に不動産に関わるローンは融資額が大きいため、被肩代わりによって融資残高が一気に減ってしまいます。結果、担当者自身の成績だけでなく、支店の業績に大きく悪影響を与えてしまうのです。
もちろん被肩代わりされるというのは、金融機関側にも何かしらの理由があるわけですが、銀行担当者も人間ですので面白くありませんよね？ なので、被肩代わりされた投資家に対しては「もう二度と融資には取り合ってやらない」となるのです。
借り換えのデメリット·注意点④：借り換えにより毎月のローン額が増える場合がある
メガバンク等、大手銀行への借り換えのときに発生するケースですね。
大手銀行は金利が1%を下回ることも多いため金利的には非常に魅力的ですが、地方銀行や信用金庫と比べて融資期間が短くなってしまう場合が多々あります。
それにより「毎月の返済額が増えるしまうこともある」ということですね。結果、「毎月キャッシュフローの悪化」に直結するのです。
もちろん金利が下がることは喜ばしいことですが、キャッシュフローの悪化は賃貸経営の安定さが損なわれてしまう可能性があります。
なので、「借り換えにより、金利が下がって、かつ融資期間も短くなる」場合は、事前にシミュレーションをして、仮にキャッシュフローが悪化したとしても、問題なく賃貸経営を継続できるか確認しておきましょう！
金利交渉のデメリット·注意点①：金利交渉により次の新規融資で金利が上昇する場合がある
借り換えと異なり、金利交渉では、同じ金融機関から新規融資が以後、受けられなくなったり、大きな手数料が発生することもありません。
ただ、一方で、金利交渉した後に、同じ金融機関から次の新規融資を受ける際に「金利が前回融資よりも結構上がってしまった」というケースが散見されます。
その結果、保有物件全体でキャッシュフロー水準が「金利交渉前とそれほど変わらない」という結果になってしまうことありうるのです。
不動産投資ローンの借り換え·金利交渉を成功させるために留意すべきこと
そもそも、借り換えしようと思っても、必ず借り換えできるわけではありません。あなたが今後「借り換えや金利交渉で金利を下げたい」と思っているのであれば、少なくとも次に挙げる事項は、頭に入れておきましょう！
留意点①：安定した賃貸経営を常に心がける
入居率が継続して悪いなど、あなたの賃貸経営の状況が芳しくない場合は、借り換えや金利交渉を拒否されてしまうことがあります。
「賃貸経営が芳しくない」ということは、金融機関側としては「この人、ローンをちゃんと返済できるのか？」と不安になりますよね。つまり、金融機関側にとっては、貸し倒れリスクが高まる、ということです。当然といえば当然ですよね。
留意点②：物件自体の資産価値を維持する
一棟でよくあるケースですが、物件自体の状態が悪く、資産価値が高くない(つまり、担保価値がない)と判断された場合も、可能性はかなり下がります。
担保価値が下がると、「期待した融資が満額受けられなくなる」のです。例えば、残債が2,000万円で借り換え先の融資額1,800万円と回答された場合、200万円自己負担(繰り上げ返済)しないと、借り換えできないということですね。
留意点③：ローン返済の遅延やフリーローン借り入れは絶対しない
ローンの返済を滞らせたり、フリーローン借り入れがある場合、あなたの印象が一気に悪くなるので借り換えや金利交渉を断られる可能性がかなり高くなります。ローン返済遅延は、金融機関にとっては「融資が貸し倒れになるリスクが高い」と判断される典型例です。
また、フリーローンは一般的に高金利なので、金融機関側からすると「この高金利なフリーローンを、この人は何故借りる必要があったのか？」と思ってしまうのです。極論すると、「ギャンブル癖があるのか？」など、かなりマイナスイメージで銀行から見られてしまいます。
フリーローンの例外としては、「あなたの金融資産が潤沢にあり、このフリーローンは銀行との付き合いで借りてるな」と判断される場合です。この場合は、借り換えや金利交渉を実行する条件として、事前に「フリーローンの完済」を求められるケースもあります。
留意点④：自身が購入しようとする物件がそもそも他の金融機関で融資を受けられそうか確認する
結構、この視点が抜け落ちている投資家の方が多いですね。
例えば、「購入予定物件が築古すぎて、他の金融機関では融資期間が長く取れず収支が回らない」というのが典型例です。不動産投資ローンでは、基本的に耐用年数をベースに融資期間が設定されます。
一方で、地銀や信金の中には耐用年数を大きく超えて長期間融資してくれる金融機関が存在します。「ここで借りたが最後、他の金融機関では借り換えに全く応じてくれない」というのが最悪のケースですよね。かぼちゃの馬車問題で有名な、スルガ銀行が典型的です。
また、上記の場合はもう一つのリスクが含まれています。すなわち、あなたが当該物件を売却しようとしても、他の金融機関では融資対象とならず、「売却したくても売却できない」という事態が発生してしまうのです。
そうなると、物件の流動性が極端に悪くなり、全額キャッシュで購入してくれる投資家を探すか、物件を保有し続けるか、の選択しかできなくなってしまいます。
留意点⑤：融資時に契約した定期預金や積立預金は解約しない
これは特に、金利交渉の際に重要となってくる留意点です。金利交渉は、ある意味「お得意様だから、金融機関側がしぶしぶ応じる」という側面があります。
あなたが金融機関の融資担当者だと仮定した場合、どちらの顧客に対して金利交渉に応じようとしますか？？
- 顧客A：融資のときに100万円の定期預金を契約してくれ、さらに毎月10万円をコツコツ積立預金してくれている
- 顧客B：融資のときに100万円の定期預金を契約してくれたが、3ヶ月後に解約。積立預金も6ヶ月後に解約されてしまった
顧客Aに応じようという思いになりませんか？ 顧客Aは、この融資担当者の業績に大きく貢献したのですから、当然ですよね。これらの預金に限らず、金融機関から「この人は、上顧客だ」と思われるように振る舞うようにしましょう！
留意点⑥：借り換え先が見つかったら、融資枠を新規購入に充てることも検討する
借り換え候補先が見つかるとうれしいもので、「すぐに借り換えしよう！」と思う方も多いはずです。
でも、ちょっと待って視点を変えてみてください。「借り換えに前向き」ということは、その金融機関があなたに対して新規融資の見込みがあるということです。しかも低金利で。
であるならば、「借り換え先候補の金融機関からは新規物件購入の融資に充て、既存借り入れ先に対しては金利交渉を進める」という戦略もありえますよね？
これが成功すれば、全体のキャッシュフローが大きくなること間違いなしですよね。しかも、既存借り入れ先との取引も継続できます。
不動産投資ローンの借り換え·金利交渉を打診するタイミングはいつ？？
融資実行して2-3ヶ月後に、借り換えや金利交渉を打診しても門前払いされる可能性が高いですね。最低でも1年、理想的には2年以上経過してからが望ましいと言われています。
借り換え候補先の融資担当者からすると、「この人、融資からまだ数ヶ月しか経っていないのに、もう借り換え先を探してる。当行で借り換えしても、またすぐに他の金融機関に借り換えされるのでは？」と思われてしまいますよね。
また、金利交渉された融資担当者からすれば、「この人、融資からまだ数ヶ月しか経っていないのに、もう金利の見直しを求めてきたな。まだうちに利益貢献もしていないのに、何で交渉に応じる必要があるんだ⁉︎」となってしまいます。
不動産投資ローンの借り換え先の探し方
借り換えしたいといっても、借り換え先が見つからなければ話が始まらないですよね。
なので、まずは銀行の情報収集から始める必要があります。付き合いのある不動産屋さんや大家さん仲間など、金融機関のコネクションある人に紹介を打診しましょう。
「知り合いの大家さんがいない。。」という方は、horishin含め著名投資家に相談を打診するなど、なんらかの手段で紹介ルートを手に入れましょう。特に金融機関の開拓は一見さんは門前払いを受けることが多く、紹介が重要ですね。
そして、融資担当者を紹介してもらったとします。当初は、あえて借換えについて相談せず、あくまで「金利何％で貸している」という情報収集だけに徹しましょう。それにより、今借りている銀行よりも、金利が低いかどうかを確認するのです。
そうやって、できるだけ多くの銀行の融資情報を収集していきます。ある程度情報が収集でければ、借り換え打診の始まりです。この場合、あなたにとって最も条件がいい金融機関から打診をするのではなく、3番手くらいの金融機関から打診をしていきましょう。
なぜか？
交渉を練習するためです。銀行マンはプライドが高く独特の人種で、付き合い方には一定のお作法が必要になってきます。
あなたが目当ての金融機関から「ぜひ借り換えをゲットしたい！」と思うのであれば、細心の注意を払って、他の金融機関で練習を積んでからが得策なのです。
不動産投資ローンの借り換え·金利交渉の秘訣
借換えや金利交渉に成功している投資家に共通しているのは、「きちんと賃貸経営できている」の一言に尽きます。
サラリーマン大家の場合、属性が良いこともポイントになりますが、賃貸経営が順調であることがもっとも重要といえます。
そして、どうでもよさそうで重要なポイントとして、「キャッシュフローを口座に貯めていること」が挙げられます。融資を受けると、その銀行の口座に家賃が振り込まれることが多い(銀行も振込口座にするように指定してきます)。
その口座からは、修繕費用や税金など、賃貸経営に関わる経費以外には引き出さない方が銀行にとって印象がいいのは間違いありません。結果、「しっかり管理できている経営者」という信用を得られやすくなります。
最後に、借換えや金利交渉で交渉する際に、絶対に言ってはいけないNGワードをお伝えしようと思います。不動産投資家やサラリーマン大家さんであれば、よく使う言葉です笑。金融機関の融資担当者の前では、絶対に言わないようにしましょう！
NGワード①：不動産投資
金融機関は、「投資」には融資しません。あくまで賃貸経営の設備資金に融資するのです。「不動産賃貸経営」「不動産賃貸事業」といった、経営や事業というワードを使うようにしましょう。
NGワード②：出口／売却／キャピタルゲイン
不動産バブル以降、「売却益(キャピタルゲイン)」といった、売買目的の不動産保有に対して金融機関はネガティブです。つまり、「賃貸経営」ではなく「投資」や「投機」として見られてしまうのです。実際に売却益が期待できる場合でも、金融機関の融資担当者に対するあなたのスタンスは「賃貸経営を安定的に続けること」であることを忘れないようにしましょう。
もし今回の記事を見て分からないこと、あるいは相談したいことがあれば、お気軽にhorishinまでお問い合わせください。
あなたの不動産投資ローンの借り換え·金利交渉が成功しますように。
