こんにちは！
管理人のhorishinです。
今回は、事前に入居者への説明が欠かせない「告知事項あり」の物件について紹介します。巷では「事故物件」「訳あり物件」なんて呼ばれていますが、不動産オーナーとしては自分の物件がそうなってしまったらと不安になりますよね。
そこで、どんな場合に入居者への告知が必要になるのか、もし告知が必要になった場合はどうすればいいのかなど、不動産オーナーの告知義務について詳しく見ていきましょう。
「告知事項あり」の物件とは？
自分の物件が「告知事項ありの物件」なんて言われ、何のことかと思って調べたかと思うのですが、そもそも告知事項ありとはどういうことなのでしょうか？
これは、事故物件を貸すにあたって契約前に賃貸者に伝えておかなければならない事情のことを指します。
つまり「告知事項あり」の物件というのは、賃貸者が契約を迷うような特別な事情を抱えた訳あり物件という意味です。
賃貸者への告知が必要かどうかは「心理的瑕疵（かし）」の有無がひとつの基準になります。心理的瑕疵とは、賃貸者に心理的な負担を与えるような不具合や欠陥のことです。
一般的に、次に該当すれば心理的瑕疵として事前の告知が必要だと言われています。
入居者への告知が必要となる心理的瑕疵の例
- 過去に自殺や殺人による死亡者が出た。
- 過去に事故や火災により死亡者が出た。
- 過去に孤独死や病死により長期間発見されなかった。
- 過去に住宅以外の目的（風俗店など）で利用されていた。
- 過去の入居者から逮捕者が出た。
- 周辺に不快感を感じる嫌悪施設がある。
こういった物件の場合、多くの人は不安や恐怖を感じるので入居をためらってしまいますよね。そのため、入居希望者に対して事前に瑕疵の内容を告知するよう法律で決められています。
なお、③の孤独死や病死は自然死に該当するので、原則として事故物件とはなりません。しかし仮に孤独死であったとしても、「死後日数が経ちすぎている」「自殺が疑われる」などの特殊な場合に「事故物件」扱いになることがあり、例として含めました。
自分の賃貸マンションが「告知事項あり」になってしまったら？
ただ、心理的瑕疵物件によって入居をためらう人が出てくるとお話しましたが、その実情は一体どうなんでしょうか？
実はhorishinも過去に自分の物件で、「老衰による孤独死で長期間放置されたしまった」「麻薬での逮捕者が出た」ことがありました。当時は、もう誰も借りてくれないだろうと相当焦りましたが、実情はぜんぜん入居者付けに困るということがなかったというのが結論になります。
というのも、普通は気にするだろうという事情でも、他の条件が良ければ借りてくれる人は少なからずいるからです。実際に芸能人のカズレーザーさんも、家賃と立地重視で事故物件を借りていたそうで、血痕がある畳の上に布団を敷いて普通に寝ていたみたいです笑。
もしかしたら彼はまた別格かもしれませんが、実際horishinもこれまで入居者探しに困ることはなかったので、不具合が起こったからと言って別に悲観することはありません！
と言っても、不動産オーナーとして入居者への告知義務はしっかりと果たさなくてはならないので、もし自分の所有する物件に何かあったらどうすればいいのか？、以下より詳しくまとめてみました！
「告知事項あり」の内容は仲介業者が入居者に伝えてくれる！
入居者探しを業者に任せている場合は、仲介業者から入居希望者に告知事項を伝えてもらいます。賃貸マンションの場合は、物件概要に「告知事項あり」と書かれていることが多いので、入居者の方から聞いてくることもあります。
どちらにしても、店頭での物件紹介や、物件の見学に訪れた時に告知することがほとんどです。「過去にこの部屋で自殺者が出ました…」なんて、なかなか言いにくいことですが、オーナーから直接伝えることはないので安心してください。
「告知事項あり」の物件はいつまで告知が必要？
実は、告知事項の説明が必要な期間は具体的に決まっておらず、地域によっても異なります。例えば、近所付き合いがほとんどない都心で自殺が起きた場合、告知期間は約2～3年と短くて済みます。
一方、近所付き合いが活発な郊外では噂が広まりやすく、入居者が入れ替っても自殺者が出たという事実が知られる可能性が高いです。このような地域では、告知義務の期間を長めにした方が良いとされています。
horishinもこれまで色んな不動産業者と話をしてきましたが「2年経過したら告知しない」という業者もいれば「次の入居者には告知して、それ以降の入居者には告知しない」という業者もいました。ここまで基準が曖昧だと、一体何が正しいのかわからなくなりますよね…。
でも、現行の法律では明確な基準がないので、業者同士も互いに足並みを揃えながら独自に基準を設けているような状況です。
告知しないという選択はできませんが、不具合の内容をいつまで伝えるかは、仲介業者と相談して決めましょう。
同じマンション内で起こった不具合も「告知事項あり」になるので、その旨も伝える必要がある！
先ほどお伝えしたように、告知が必要になるのは入居者が不快な思いをするかどうかがポイントです。
どう感じるかは人によって違うので判断が難しいところですが、基本的には普通では起こりえないことが起こった場合は全て告知した方が良いでしょう。
また、自分が所有する物件ではなくても、同じマンションの敷地内で何か起こった場合は告知することをおすすめします。別の部屋なら告知しなくても大丈夫だろうと思ってしまいますが、どんな形で入居者の耳に入るかわかりません。
実際にhorishinの知り合いにも、隣の部屋で自殺者が出たことを告知しなかったせいで、別の住人からそのことを聞いた入居者に訴えられた人もいます。そのうえ、ネット上には「大島てる」など事故物件の情報サイトもあるので、事実を隠すことは難しいです。
病死は「告知事項あり」にはならないが、告知しておいた方が良い。
老衰や病気によりごく自然な形で入居者が亡くなった場合は、原則告知の対象にはならないとされています。ただし、孤独死により長期間遺体が発見されなかった場合は、恐怖を感じる人もいるので告知が必要です。
しかし、都心のワンルームマンションに関していえば、若い世代の一人暮らしも多いですから自然死でも気になる人は多いかと思います。自然死に関しては人によって意見が割れる部分ですが、次に住む入居者には念のため告知しておく方が良いでしょう。
また、都心は住人の入れ替わりが激しいこともあり、自然死に関しては次の次以降の入居者へは伝えられないことの方が多いです。
不動産売買でも「告知事項あり」の内容は売主に説明義務がある。
一般的な不動産売買では、売主側が買主に対して「瑕疵担保責任」を負います。瑕疵担保責任とは買主を守るための制度で、瑕疵の存在を知らされずに購入した物件については、損害賠償の請求または契約を解除できるというものです。
もし購入してから何か不具合が生じた場合は、売主が瑕疵の内容を知っていたかどうかに関わらず賠償請求ができるので安心ですね。ただし、売主から瑕疵の内容を事前に告知されていれば、責任の追及はできません。
また新築物件だからといって、瑕疵がないとは限らないので注意しましょう。世間を騒がせるような重大事件が起こった場合、一度取り壊して新しく建て直すことがよくあります。
その場合、告知義務はないと判断されることが多いので、知らないうちに事故物件の跡地に建った物件を購入してしまうかもしれません。賠償請求できるとはいえ、後から色々対処するのは面倒ですから、買主側も購入前に告知事項がないかしっかり確認しておきましょう。
告知事項についてのまとめ
以上で、告知事項ありの物件についての紹介を終わります。
警視庁の統計によると、年間3万人の自殺者のうち約半数は自宅で亡くなっているそうです。つまり、単純計算で年間1万5千戸以上の事故物件が発生しているということですから、不動産オーナーにとっては他人事ではありませんよね。
特に日本は、海外と比較しても事故物件に対する取り決めが厳しく、重大な事件が起こってしまったら何年経とうが告知が必要になります。
しかし、物件の立地やその他の条件が良ければ、事故物件でも借りたいという需要は必ずあります。むしろ事実を隠す方がトラブルの原因になるので、入居者が不快に思うようなことは全て事前に告知しておきましょう。
ただ、もし告知事項ありの物件を所有してしまい「どう対処していいか分からない！」なんて場合もあるかと思います。
記事中でも書きましたが、実際に私もあなたと同じ経験がありました。ですので、もしお困りであれば何かしらお力になれるかと思いますので、その際はお気軽にお問い合わせよりメッセージいただければと思います。
