【初心者必見！】不動産投資の利回りや節税などの仕組みを徹底解説！

こんにちは！
horishinです。

今回は不動産投資によって利益が生まれる仕組みについて、不動産のことを何も知らなくてもわかるようにお伝えしていきます。

不動産投資って難しそうなイメージがあると思いますが、horishinも最初は何も知らない会社員の一人でした。だから「自分には無理…」なんて思わず、これを機に不動産投資に興味を持っていただけると嬉しいです。

不動産投資で儲かる仕組みとは？

まずは、不動産投資の基本的な仕組みから見ていきましょう。不動産投資で利益を得るためには、次の2つの方法があります。

簡単に言うと、インカムゲインは家賃収入、キャピタルゲインは売却益で稼ぐという仕組みです。この関係を図で表すと以下のようになります。

どちらも利益を得るという意味では同じですが、投資初心者におすすめなのは「インカムゲイン方式」です。

キャピタルゲイン方式は景気に左右されるほか、高値で売却するために色々な手間がかかるので、資金にも余裕がある不動産投資の上級者向けだと言えるでしょう。

インカムゲイン方式で稼ぐ仕組み

不動産投資は物件の購入からスタートします。ただ、多くの場合は銀行からお金を借り入れるので、自分で大金を用意する必要はありません。

そして、購入した物件を第三者に貸すことで得た家賃収入で、ローンを返済していくという仕組みです。つまり「家賃収入－ローン返済分」の差額が不動産投資の利益になります。

また、自分は物件のオーナーになるだけなので、建物管理や家賃回収などの実務は管理会社に委託すれば手間もかかりません。

インカムゲイン方式は長期的な資産形成に有効

先ほどお伝えしたように、インカムゲイン方式では「家賃収入－ローン返済分」が不動産の収益になります。そのため、ローン返済期間中は図のようにほとんど利益がない状態です。

ただ、ローンを完済した後は一気に収益が上がるので、毎月コツコツと資産を積み上げることができます。つまり、不動産投資は長期的な資産形成に有効だと言えるでしょう。

不動産投資で購入する物件の種類

不動産投資で成功するために最も重要なのが「どんな物件に投資するか」です。家賃収入を見込んでの先行投資ですから、入居者が決まりやすい物件でないと意味がありませんよね。

また、図のように物件の種類によって期待できる収益も変わってきます。多く稼ぎたいという気持ちはわかりますが、収益とリスクは比例するので注意しましょう。

当サイトでは、最もリスクの低い新築のワンルームマンション投資をおすすめしています。特に都心には、人口が集中しているうえに単身世帯も多いので、入居者が途切れるリスクが極端に低いからです。

ワンルームマンション投資のメリットとは？

当サイトがおすすめするワンルームマンション投資には、次のようなメリットがあります。

ワンルームマンション投資のメリット①：特別なスキルや知識は不要。

不動産投資に特別なスキルは必要ありません。もちろん不動産に関する知識は多少必要ですが、株やFXのように投資のスキルをいちから学ばなくても大丈夫です。

ワンルームマンション投資のメリット②：手間がかからない。

株やFXなど景気に左右される投資は、毎日経済の動向をチェックして対応していかなければなりません。その点不動産投資は、入居者さえいれば毎月決まった額の収入が入ってきます。

建物の管理も業者に委託すれば手間もかからないので、サラリーマンとして普段働いている人でも簡単に投資を始められます。

ワンルームマンション投資のメリット③：インフレに強い。

不動産投資による資産形成はインフレに強いというメリットがあります。

例えば、定期預金で毎月10万円貯めたとして、10年後の資産は1200万円です。でも10年経った頃、インフレにより物価が上昇していれば1200万円の価値は下がってしまいますよね。

一方で、不動産は現物資産なのでインフレに影響を受けにくいのです。特に、立地条件の良いワンルームマンションを所有すれば、住宅需要が高まった時に家賃を値上げしてさらに資産を増やすこともできます。

ワンルームマンション投資のメリット④：生命保険の代わりになる。

不動産の購入では「団体信用保険」への加入が義務付けられています。団体信用保険、通称「団信」は、不動産購入者が何らかの理由でローンの返済が出来なくなった場合に、ローンを肩代わりしてくれるというものです。

万が一購入者が死亡した場合、家族はローンを完済した不動産を相続できることになります。入居者がいる限り家賃収入はそのまま継続されるので、家族にも資産を残せるという訳ですね。

また、不動産を売却して換金することもできるので、生命保険の死亡保障の役割を果たしてくれます。

ワンルームマンション投資のメリット⑤：相続対策にもなる。

詳しくは始める前に絶対知るべき！ワンルームマンション投資メリットの全て！でも書いていますが、不動産の所有は相続税の節税効果もあります。

相続税はどんな形で遺産を相続するかによって変わります。例えば、1000万円を現金で相続する場合、1000万円がそのまま課税対象になってしまいます。

しかし、1000万円で購入した不動産を相続する場合、相続税の評価額は約3分の1となり500万円が課税対象になります。つまり、現金で相続するよりも負担する税金が抑えられるということですね。

また、ワンルームマンションを複数所有している場合は、家族に一室ずつ相続すればいいので、遺産を分割しやすいというメリットもあります。

ワンルームマンション投資のメリット⑥：利回りが良い。

不動産投資は、他の資産形成に比べて利回りが良いのが特徴です。例えば、3000万円の物件で35年ローンを組んだとして毎月の収支は－3,000円とします。

ローン完済までの収支は、－3,000円×12ヶ月×35年＝－1,260,000円です。あと、固定資産税が毎年6万円かかるので－60,000円×35年＝－2,100,000円がさらに差し引かれます。

つまり、1,260,000円＋2,100,000円＝3,360,000円で3000万円の物件を手に入れることになります。この場合、35年の利回りは3000万円÷336万円＝8.93％です。

実際には、家賃下落や空室リスクなどもありますが、最悪半分の4.4％程度だったとしても投資商品としてはかなり利回りが高いと言えます。他人の資本で自分の資産を大きく出来る、不動産投資ならではのメリットですね。

不動産投資の仕組みが分かったら早速物件を購入してみよう！

不動産投資の仕組みを理解できたら、いよいよ投資を始めてみましょう。不動産投資の進め方は次の通りです。

不動産投資の進め方①：物件を選ぶ。

不動産投資で失敗しないためには、どんな物件を選ぶかが重要です。先ほどお伝えしたとおり、当サイトでは都内の新築ワンルームマンションをおすすめしています。

ただ、都内に新しく建設できるマンションの数は限られているので、選び放題という訳にはいきません。

通常は、都内の新築マンションを取り扱う業者に依頼して物件を紹介してもらいます。立地や部屋の条件がほとんど同じ物件でも、業者によって価格が数百万単位で変わることもあります。つまり、どんな物件を購入できるかは、どの業者を選ぶかで決まるも同然です。

不動産投資の進め方②：物件を購入する。

物件を購入するには、銀行から資金を借り入れて事業ローンを組みます。具体的な流れは以下のとおりです。

該当する物件にどの程度の家賃収入が見込めるかを審査したのち、購入者本人の収入や家族構成、人間性などを考慮したうえで融資額が決定します。都内の新築ワンルームマンションは、物件の資産価値が高いので融資額も高くなります。

また、昔は頭金として数百万も用意しなければならなかったのですが、今では頭金も10万円程度で済むケースがほとんどです。

不動産投資の進め方③：物件を賃貸に出す。

物件を購入したら、賃貸マンションとして入居者を募集します。と言っても、入居者は物件の紹介を依頼した業者が探してくれるので、こちらは候補に挙がった入居者を審査するのみです。

無事に入居者が決まれば、賃貸マンションとして経営がスタートします！

ワンルームマンション投資のリスクは？

【必読】ワンルームマンション投資のリスクとデメリット全まとめ！で詳しくまとめていますが、不動産投資には入居者が決まらないなどの空室リスクがつきものです。

しかし、都内の新築ワンルームマンションに関しては入居率が約96％ですから、ほとんど空室リスクはありません。もちろん、地震や火災による損壊など他にもリスクはありますが、安定した収入が見込めるという点では手堅い資産形成だと言えます。

不動産投資の仕組みまとめ

以上で不動産投資の仕組みについてを終わります。

不動産投資は一見難しいものだと誤解されがちですが、実は投資家のほとんどは普通のサラリーマンです。しかも、初めから不動産の知識が豊富な人ばかりではありません。

また一度ローンを完済すれば、所有している物件が担保になるので、銀行からの融資をさらに受けやすくなります。そうなれば、新しく不動産を買い足してもっと資産を増やすことも可能です。

もし今回の記事以外の部分で悩んでいることがあれば、細かいことでもお答えできますので、その際はお問い合わせからメッセージいただけたらと思います。