こんにちは！
管理人のhorishinです。
あなたは、「借り換え」という言葉を聞いたことがありますか？？
通常の住宅ローンでも借り換え可能なので、ご存知の方も多いのではないでしょうか。
不動産投資業界では、特にスルガ銀行からの借り換えが有名です。スルガ銀行は金利が極めて高く、首都圏や主要都市など一部の地域を除き金利4.5%で融資されるケースがほとんどです。
投資家の間でも、「スルガ銀行から○○銀行に借り換えできた！」という話がよく出回っています。実際、horishinの周りの投資家のなかには、スルガ銀行からの借り換えを成功させ、1%を切る金利になっている人もいます。
今回の記事では、特にスルガ銀行に焦点を当てて、借り換えのコツやノウハウをお話していこうと思います。
そもそもスルガ銀行からの借り換えは可能か
結論として、スルガ銀行からの借り換えは可能です。
が、スルガ銀行からの借り換えはハードルが高いことも事実です。このハードルの高さは、スルガ銀行の融資基準が他金融機関に比べて非常に緩いことに起因します。
つまり、「スルガ銀行の融資基準を満たしたとしても、他金融機関の融資基準を満たさないケースが多い」ということですね。例えば、スルガ銀行で1億円の融資を受けられた物件であっても、他金融機関では1億円を下回ることがほとんどと言っても過言ではありません。
金融機関による物件評価では、いわゆる「積算評価」と「収益還元評価」のうち、担保力を測る「積算評価」を重視するケースが多いですね。
一方、スルガ銀行は、両方の評価手法を使って物件を評価しますが、なるべく評価が高くなる方向、つまり、より多くの融資額が出る方向で検討してくれるのです。
そうすると、融資を受けたい投資家からすると「より多くの融資を出してくれるからイイじゃん」と考えがちですが、他金融機関に借り換えする際に、しっぺ返しを受けてしまうのです。
また、通常の金融機関では、基本的に法定耐用年数内のなかで融資期間を設定するケースがほとんどですが、スルガ銀行は法定耐用年数を大きく超えて融資期間を設定してくれます。
なので、スルガ銀行で融資期間を長くして融資を受けていた場合、借り換え候補先の金融機関で十分な評価が出たとしても、この融資期間が短い場合には、毎月の返済額が大きくなり、キャッシュフローが悪化することになります。
キャッシュフローの悪化が許容範囲内であれば借り換え可能だと思いますが、許容範囲外である可能性も多分にあり、結果として借り換えを断念してしまうケースもあるようです。
スルガ銀行から借り換えする際に注意すべきこと
スルガ銀行からの借り換え先候補としては、次の論点をクリアする金融機関を開拓していきましょう。これらのうち一つでもクリアできないと、借り換えは難しくなると思います。
- 物件評価は十分に出るか？
- 融資年数と金利のバランスで、賃貸経営上十分耐えられるキャッシュローか？
- 自分の居住地で、借り換え先金融機関の融資を受けられるか？
- 自分の物件所在地で、借り換え先金融機関の融資を受けられるか？
特に③④の論点は、地方銀行や信用金庫で問題となるケースが多いです。これらの金融機関は地元密着型で、支店があるエリアに物件や融資対象者の居住地があることが融資の前提となってしまうからです。
そもそも、スルガ銀行から借り換えすべきか？
マイナスイメージの強いスルガ銀行ですが、本当に同行から借り換えすべきなのでしょうか？
結論から申し上げると、「借り換えは最後の手段」と考えた方がいいとhorishinは考えます。
スルガ銀行の融資は、「他行より、金利が高くて、融資期間が長い」のが特徴です。この状態で、金利が他の金融機関並みに下がったとしたらどうでしょう？
融資期間が長いので、他の金融機関よりも毎月の返済額が少なくなるはずです。とすると、キャッシュロー的には「他の金融機関よりもイイ」ということになるのです。
また、「他行に借り換えする＝スルガ銀行に対する裏切り行為」に等しい行為なので、銀行マンへの心象がかなり悪くなります。ある意味、借り換えはリーサルウエポン(最終兵器)ともいえる手法なので、使いどころを間違えないようにしたいですね。
