こんにちは！
管理人のhorishinです。
今回は実際にワンルームマンション投資をする際にはほとんど使わない知識です。あくまでも参考くらいで見てくださいね！
突然ですが、あなたは「実勢価格」「公示地価」「路線価」「固定資産税評価額」という言葉を聞いたことありませんか？
土地の価格は、
- 実際に取引された価額を示す「実勢価格」
- 相続や贈与の際に、土地の評価額の基準となる「路線価」
などなど、4種類に分かれており、一般的に「一物四価」と言われています。
これらを理解するには、個別の知識もそうですが、お互いに何が違うのかが分かると理解が早まります。
今回の記事では、これらの違いをパッと見て理解できるように一覧形式でまとめてました。
評価する目的で異なる不動産の価値
以下は、各価値を一枚の図表でまとめたものです。「一物四価」なんてヤヤコシイ話ですが、評価する目的によって、土地の時価も変わってくるのです。
① 取引価格（実勢価格）
- 実際の不動産売買で取引された価格
- 土地は同じものが二つとないため単純比較できないが、近隣地の取引価格を複数で把握しておけば、その範囲内で取引が成立するであろう参考値として活用できる
- 国土交通省の「土地総合情報システム」から、確認できる
② 公示価格
- *標準地について、毎年１月１日時点の、「正常な価格」を評価したもの
- 国土交通省が、毎年3月中旬〜下旬に公表
- 「正常な価格」とは、売り急ぎや売り惜しみなどの特殊事情がない「自由な取引において通常成立すると思われる価格」を指し、取引価格の90%程度が目安とされる
③ 路線価（相続税評価額）
- 主要道路に面した土地について、毎年1月1日時点の、公示価格等を基に評価したもの
- 国税庁が、毎年7〜8月に公表
- 相続税や贈与税を算出する際に基準となる
- 公示価格の80%程度が目安とされる
④ 固定資産税評価額
- 個別の土地について、自治体が管轄内の不動産について独自に評価をしたもの
- 評価額は、3年に1度、評価替えが行われる
- 固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税を課税する際に使用される
- 公示価格の70％程度が目安とされる
- 標準地：地域内において、街区を分割した一単位の建築敷地のこと。
地域の範囲も任意に設定され、その地域内において形状や面積等が標準的であろうと思われる画地が標準地となる。ある土地の価格を算出するときに、その標準地を100として考え、接道状況、最寄駅や最寄商店街への接近性、土地形状、面積、方位といった各項目で比較を行い優劣をつける。
そしてその合計で、例えば「103（優る）」や「98（劣る）」が決定される。
「①実勢価格」と「②公示価格」は、いずれも取引価格を示します。
①では「早く売りたいから安く売ってしまった」「どうしても買いたいから高値で買ってしまった」といった、売買における個別実情もそのまま反映されてしまいます。
②は、個別事情を除いた正常な価格を国が公示するものなので「この価格で売買するのは適正か」と判断する材料になります。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
- 土地の売買なら「実勢価格」と「公示地価」
- 相続税なら「路線価」
- 固定資産税なら「固定資産税評価額」
となっており、目的別に単純明快なのです。
冒頭でも伝えましたが、ワンルームマンション投資をする際にはほとんど必要ない知識ですので参考くらいで流してくださいね！
