こんにちは！
管理人のhorishinです。
あなたは、「三為業者」という言葉を聞いたことがありますか？？
不動産における業界用語なので、聞いたことすらない人もいらっしゃると思います。ネット上では評判が良くないようですが、本日の記事では少し突っ込んだところまでお話していこうと思います。
三為業者とは
「三為業者」とは、いわゆる「不動産の転売屋業者」のことで、中でも「第三者のためにする契約」を行う業者のことを指します。三為業者の転売スキームを見ていきましょう。
「売主Ａ」と「買主Ｂ」がいたとします。不動産仲介であれば、不動産業者による仲介のもと、売主Aから買主Bに物件が売却されます。
三為業者スキームの場合、売主Aは、三為業者に物件を売却します。この場合、直接売買に該当するため仲介手数料は発生しません。
物件を購入した三為業者は、購入額(仕入額)に利益を乗せて、買主Bへ転売するわけです。そうなると、「売主Aから三為業者」と「三為業者から買主Ｂ」の２つの売買契約が存在することになります。
物件を仕入れてすぐに転売する三為業者にとっては、自社で登記なんかして「不動産取得税」や「登録免許税」を支払いたくないですよね？ 余計な出費は業者としては避けたいのが本音です。
そこで、「新中間省略登記(第三者の為にする契約)」が出てくるのです。これによって、売主Aから買主Bへ直接の登記移転が可能となり、三為業者は自社で登記せずに売買を行うことができるようになります。
三為業者の問題点とは？
ここまで、三為業者の仕組みをご説明してきましたが、この仕組みであるが故に、投資家にとってデメリットになることがひとつあります。
図でもコメント入れていますが、売主Aの三為業者への売却額は、買主Bには見えていません。それをイイことに、悪徳な三為業者は仕入価格に利益を大きく乗せて、買主Bに売却しようとします。
買主Bが相場を把握できていない場合、そのまま物件を高値づかみで買わされてしまう恐れがあります。
三為業者がよく使うアルアル用語を伝授しようと思います。
ズバリ、
「うちは(直接売買だから)仲介手数料いりません」
です。
一見、「仲介手数料を支払う必要ないんだ！お得じゃん！」と思ってしまいがちです。でも、仲介手数料を大きく超える業者利益が、物件価格に上乗せされている可能性があるのです。
これは肝に銘じておきましょう。業者の口から「仲介手数料いりません」と聞いたあなた、「これキター！！！」と思ってくださいね笑。
三為業者のメリットとは？
ここまでマイナスイメージの強い三為業者ですが、実はイイこともあります。いくつか箇条書きで、簡潔にまとめてみました。
- 売主である三為業者に瑕疵担保責任を追求できる
- 金融機関で融資付けされている場合が多い
- 仕入れの強い業者であれば、割安で購入できる場合がある
ひとつずつ、詳しく見ていきましょう。
売主である三為業者に瑕疵担保責任を追求できる
契約の締結当時に、既に欠陥等(これを「隠れた瑕疵」といいます)があった場合、売主が買主に対して負う責任を、「瑕疵担保責任」と言います。実際に売主が買主に対して負う責任としては、瑕疵の修復をしたり、損害が発生した場合に損害金を支払うことを指します。
売主が責任を負う期間は、民法では「買主が瑕疵を知ってから1年以内」ととなります。
一方、宅建業法では、売主が不動産会社の場合、「引き渡しの日から2年以上」とする特約を除き、民法より不利な特約は結べないことになっています。業者にとっては、2年を超えたくない心理が働くため、キッカリ「2年」とするケースがほとんでです。
つまり、三為業者から物件を購入した場合、購入から2年以内であれば、瑕疵担保責任を追求できるのが一般的です。一方、売主が業者ではなく一般のオーナーだった場合には、この瑕疵担保責任が契約によって免除されていることが多く、仲介で物件を購入する場合は、瑕疵担保を追求できないと思った方がイイですね。
瑕疵担保という面で考えれば、仲介で物件を購入するよりも、三為業者から物件を購入する方が安心できるといえます。
金融機関で融資付けされている場合が多い
買主候補に物件が紹介された時点で、1以上の金融機関で融資評価が出ているケースがほとんどです。複数ある中でも最大のメリットといえます。
物件価格が業者の任意によるものなので、フルローンやオーバーローンが期待できます。特にオーバーローンの場合は、不動産取得税支払いのためにとキャッシュバックをしてくれる業者まで存在します。
例えば、三為業者が銀行向けの物件価格が5,000万円だったとしましょう。銀行の担保評価により5,000万円以上の価値があれば、売価である5,000万円まで融資してくれます(売価の9割融資の銀行も多いですが)。
一方、実際の買主への売却額が4,900万円だったとすると、100万円オーバーされた状態で融資されたことになります。このオーバー融資された100万円を買主にキャッシュバックするのです。
結果、「関連費用まで含めて、手出しなく物件を購入できる」というわけです。ただしこの手法は、最近ニュースを賑わせているスルガ銀行問題で乱発されていた手法で、フルローンやオーバーローンは難しくなりつつあります。
特に一棟物件を手出しなく購入されようとしている方は、2018年が最後の年になるかもしれません。お早めの行動をオススメします。
なお、仲介の場合は、物件価格が本来のオーナーである売主が決めた価格なので、融資額が物件価格を超えることはありえないですよね。なので、登記費用や仲介手数料、不動産取得税などの諸費用は、買主が実費で負担する必要があります。
仕入れの強い業者であれば、割安で購入できる場合がある
三為業者は、仕入れ価格に利益を上乗せして買主候補に売却するとお話しました。
でも、三為業者は日々仕入れ活動に奔走しており、物件仕入れのプロであると言えます。彼らがオーナーを口説き落とし、安値で仕入れられれば、「多少利益が乗っかっていても相場より安い」というケースも多々あります。
業者がその利益を得ても相場より物件が割安だとしたら、あなたは購入したいと思いませんか？
こういった、仕入れに強くて顧客志向の業者はやはり人気で、急成長しているようです。
水戸大家さん破産動画をアップ
今回のスマートデイズを端にするスルガ問題から三為業者がどんどん倒産しています。スルガの融資頼りだったため仕方がないことですが。
そんな中、三為業者の中でもかなり勢力を誇っていた水戸大家さんが破産したという動画をアップしました。
実際には破産はしていないとのことですが東京や大阪の事務所を引き払ったようです。
三為業者の多くはサブリースを売りに物件を販売していました。スマートデイズと同じで販売利益をサブリース費用に回していたんですね。
多くの三為業者が倒産やサブリース費用が補填できない状況に今後なってくると予測できます。
そのためにもまっとうな物件を多く保有して赤字をカバーすべきですね。
結果として、物件を三為業者から購入すべきか？？
ここまでお話してきたとおり、三為業者には問題点もありますが、メリットもたくさんあります。
ネットでは三為業者を否定的に取り扱う記事が多い印象を受けますが、そもそも不動産業界自体がマイナスイメージで見られる傾向が強いですよね。
不動産業界にはイイ業者もいるし、良くない業者もたくさんいます。それと同様、三為業者にもイイ業者と良くない業者もいるだけです。
これを踏まえると、三為業者を活用しない手はありません。
とはいえ、数ある三為業者の中で「どこの業者がイイかなんて全く分からない」という方もいらっしゃると思います。私もよく三為業者から物件を購入してきたので、horishinまでご相談いただければサポートできると思います。
